Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Домострой, Рязань, 23 января 2013 г.

Новая «крыша» для дольщиков?

671 просмотр

В целом идея законопроекта революционна для современной России. Выглядит она многообещающе, но очевидно, что после принятия закона рынок недвижимости в одночасье не станет цивилизованным, а количество обманутых дольщиков резко сократится.

Пока закон не будет как следует отрегулирован, а механизмы доказательства нарушений - четко прописаны и «обкатаны» на практике, о масштабных положительных тенденциях говорить нельзя.

Почти месяц назад, 21 декабря, Государственная Дума приняла в третьем чтении закон о механизмах защиты прав участников долевого строительства. Документ под названием «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» вводит страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Закон появился не случайно. Он стал ответом законодательного собрания на требование президента создать эффективные механизмы защиты интересов дольщиков от действий недобросовестных строительных компаний. Суть закона такова. Чтобы уменьшить свои риски, застройщик обязан получить поручительство банка, застраховать свою ответственность на открытом рынке или вступить в общество взаимного страхования.

Предполагается, что строительная компания должна иметь либо договор страхования, либо договор поручительства банка. Один из этих документов застройщик будет обязан предоставить в органы государственной регистрации при заключении договора участия в долевом строительстве с первым для конкретного возводимого объекта «покупателем». При этом минимальная страховая сумма рассчитывается, исходя из цены договора, и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилья и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра по субъектам РФ.

Год на раздумье

В начале января закон был подписан президентом, а в полную силу он вступит лишь через год после его официального опубликования, то есть не раньше 2014 года. А это значит, что у всех участников рынка недвижимости есть время подготовиться к работе в новых условиях, взвесить за и против и понять, как это отразится на цене квадратного метра нового жилья. Но самый важный вопрос таков: что новый закон даст дольщикам?

По идее, закон о страховании призван защитить дольщиков от последствий банкротства застройщиков. Сегодня судьба дольщиков в случае фиаско строительной компании незавидна. Если объект заложен в счет кредита (а при банкротстве так бывает почти всегда), все участники долевого строительства вместе могут рассчитывать лишь на 25% суммы от реализации недостроенного объекта, а банк-кредитор - на львиную долю (60%).

Поэтому страхование ответственности застройщиков должно не только надежно защитить дольщиков, но и очистить рынок от некомпетентных и недобросовестных участников, подобно тому, как ОСАГО защитило водителей от разгула «автоподстав»...

Но стоит хотя бы немного углубиться в рассуждения о перспективах воплощения законопроекта в реальную жизнь, как появляются сомнения в том, что закон настолько хорош, как казалось сначала.

Если продолжать аналогию с автострахованием, то можно привести следующий пример: уровень риска наступления страхового случая по ОСАГО для одного водителя предсказать трудно, но в рамках крупных компаний общий объем выплат является статистически предсказуемой и достаточно стабильной величиной. Страховой механизм здесь работает. К счастью, десятки тысяч машин на улицах не могут попасть в аварийную ситуацию практически одновременно. А вот с застройщиками такое иногда случается.

Некорректные аналогии

Поможет ли обязательное страхование в случае очередного системного кризиса в строительной отрасли?

В поисках примера реально действующей системы обязательного страхования ответственности перед физическими лицами в тех сферах бизнеса, которые подвержены системным общерыночным рискам, самым подходящим будет, пожалуй, лишь система страхования банковских вкладов. Она работает в России уже давно. Участниками системы сейчас являются около 900 банков, почти 800 из них продолжают привлекать средства физлиц. Страховые взносы для них едины. И подлежат уплате на ежеквартальной основе.

Ставка взносов устанавливается советом директоров Агентства по страхованию вкладов. Размер фонда обязательного страхования вкладов по состоянию на конец 2012 года составил 178,5 млрд руб., а объем ответственности по произошедшим страховым случаям - 72,9 млрд руб. для 1 203,7 тыс. вкладчиков. Вот, казалось бы, успешный опыт, на основе которого можно строить сходную систему страхования ответственности застройщиков перед дольщиками. Но, увы, и эта аналогия, как считают эксперты, не вполне подходит для строительного рынка.
Дело в том, что Агентство по страхованию вкладов - это государственная корпорация, в данном случае выступающая в роли внешнего арбитра, а не некоммерческая организация, созданная крупнейшими компаниями – участниками рынка. В системе страхования вкладов ответственность четко ограничена определенной; суммой, в масштабах стоимости квартир - очень небольшой. Кроме того, коммерческие банки находятся под значительно более строгим надзором, чем застройщики. В руках надзорного органа - Банка России - находится такой мощный инструмент, как отзыв лицензий на работу с физическими лицами и вообще на осуществление банковских операций. Это дает тесно взаимодействующему с ним Агентству большие возможности по управлению рисками. Сможет ли строительный рынок создать столь мощные регуляторы?

Очевидно, что нет.

Более того, некоторые эксперты уверены, что данный закон может вызвать у дольщиков иллюзию защищенности. Люди будут менее тщательно взвешивать риски и с большей легкостью принимать решение о покупке квартиры у того или иного застройщика. В результате это может только увеличить число обманутых дольщиков. Ведь в момент роста рынка даже компании, работающие по принципу пирамиды, выглядят вполне надежными. А в случае системного кризиса, когда непросто устоять даже флагманам рынка, может создаться угроза банкротства страхового рынка. Да и сами застройщики будут больше рисковать деньгами дольщиков - если что, за них заплатят.

Еще один нюанс, а точнее, несовпадение жизненных реалий и положений закона, заключается в том, что получить банковскую гарантию застройщикам вряд ли удастся. Если это и произойдет, то, скорее всего, станет исключением из общего правила. Где найти банк, который добровольно возьмет на себя такие риски? Более реальные варианты - застраховать жилье от недостроя в страховой компании либо создать, общество взаимного страхования по типу СРО, которое будет одно на всю Россию и станет действовать следующим образом. Если кто-то не построил дом, то физлицо получает компенсацию из расчета средней стоимости квадратного метра, установленной Минрегионразвития. Но всей суммы покупатель в любом случае не получит, ведь показатели министерства существенно отличаются от рыночных.

Подорожание неминуемо

Есть мнение, что обязательное страхование ответственности застройщика в любом случае приведет к увеличению цен на жилье. Так, статистика Минрегионразвития свидетельствует, что в 2009 году размер ущерба от банкротства застройщиков в России составил 27 млрд рублей, в 2010 - 36 млрд рублей. Чтобы покрыть этот убыток, отчисления в общество взаимного страхования должны были бы составить 4-4,5% от рыночной стоимости проекта.

При этом следует помнить, что это официальная статистика, реальные цифры могут быть на 30-40% больше. Если бы подобный закон действовал в 2009-2010 годах, рост стоимости нового жилья был бы не менее 10%. Необходимо отметить, что и депутаты законодательного собрания фракции «Единая Россия», авторы закона, не отвергают неминуемое подорожание жилья, связанное с обязательным страхованием. Правда, оценивают они его несколько ниже. Так, в пояснительной записке к документу указано: «Приблизительная оценка удорожания одного квадратного метра в результате применения системы страхования взаимной ответственности застройщиков - около 4%».

Дополнительный рост цен на строящуюся недвижимость после вступления в силу закона очевиден. Каким он будет, вероятнее всего, определят страховые тарифы, величина которых будет зависеть от многих факторов, таких как опыт работы и репутация застройщика, стабильность общей ситуации на рынке недвижимости, перспективность конкретного проекта и т. д.

Кроме того, если будут страховаться все строящиеся объекты, то готовые квартиры также резко подорожают. Страховка не увеличит поглощение квартир рынком. Как и сегодня, многие из них будут оставаться в продаже долгое время после сдачи домов. Но страховка, уже не нужная их покупателям, все равно останется заложенной в стоимость жилья.

В целом идея законопроекта революционна для современной России. Выглядит она многообещающе, но очевидно, что после принятия закона рынок недвижимости не станет в одночасье цивилизованным, а количество обманутых дольщиков резко сократится. Пока закон не будет как следует отрегулирован, а механизмы доказательства нарушений - четко прописаны и «обкатаны» на практике, о масштабных положительных тенденциях говорить будет нельзя. Самая главная гарантия для дольщиков сегодня - проверенная репутация застройщика, портфель его успешных проектов и отзывы других клиентов. Для покупателей, которые приобретают вышедшие на финальную стадию строительства объекты, наверное, договор страхования не имеет значения, так как они видят готовый продукт и могут проверить все документы и качество строительства.

Многое зависит и от того, как будет организован процесс страхования ответственности застройщика. Главное, чтобы не возникло ситуации, когда и цены вырастут, и риски не будут снижены. Ведь дольщики, даже несмотря на наличие страховки, могут и не увидеть выплат. В нашей стране и такое возможно. Но в целом принятый Госдумой закон можно назвать шагом навстречу мировой практике и цивилизованному рынку.

Между тем эксперты страхового рынка уверены, что даже если закон начнет действовать в том виде, в котором он был принят, у строительных компаний будет только один выход исполнить его - создавать общество взаимного страхования. Строительный рынок в России по-прежнему является одним из самых рискованных. Для этого есть и объективные причины. Например, современное законодательство, по которому приходится жить бизнесу, изобилует юридическими несоответствиями, предоставляя широкие возможности для его различного трактования и применения. А эта почва очень плодотворна для коррупции. Нередко успех той или иной строительной компании определяет благосклонное отношение к ней представителей чиновничьего аппарата. В таком правовом поле страховые компании не могут позволить себе столь высокие риски, как страхование ответственности строительной компаний. Кроме того, схема, предложенная законом, также вызывает ряд сомнений. Предположим, застройщику не хватает средств, и он перестает возводить объект. Зачем пытаться искать выход из сложившейся ситуации, если есть фонд, который может покрыть его убытки? В этом случае подобным образом будут вести себя не только недобросовестные застройщики, но и вполне приличные компании, которые могут столкнуться с проблемами при реализации объекта. В этом случае у них не будет стимула дальше достраивать объект. Еще один момент: закон предлагает страхование ответственности застройщика от неисполнения им самим обязательств по договору. Однако Гражданский кодекс такое страхование запрещает - за исключением случаев, специально оговоренных законом.

Мнение

Евгений Васильевич Серегин, заместитель директора строительной компании «Маяк-Инвест»:

- Безусловно, все затраты застройщика входят в цену квадратного метра. Поэтому и расходы, связанные с обязательным страхованием строительной компании, отразятся на стоимости возводимого жилья. Насколько вырастут цены? Сегодня сказать сложна. Для этого нужны количественные показатели, которыми мы не располагаем. Кроме того, микроэкономика - сложная, непредсказуемая вещь. Пытаться делать какие-то долгосрочные прогнозы, когда закон о страховании профессиональной ответственности застройщиков еще даже не вступил в силу, - дело неблагодарное.

Будет ли эффективным новый закон, сможет ли он защитить дольщиков от потерь? Это тоже зависит от многих факторов. В период подъема, роста рынка риски минимальны для всех - и для дольщиков, и для строительных компаний, и для страховщиков.

Но прогнозировать, сколько компаний окажутся банкротами в случае дестабилизации экономики, также трудно. В любом случае, этот закон – еще один шаг отечественного рынка недвижимости на пути к стабильности и упорядоченности, он действительно снижает риски дольщиков попасть в категорию обманутых, однако не может совсем исключить негативный вариант развития событий.

Алексей Михайлович Торопцев, руководитель некоммерческого партнерства «Объединение рязанских строителей»:

- Уверен, что принятый закон об обязательном страховании ответственности строительных компаний эффективным не будет, как и любой другой закон, который принимается в конце сессии. Практика показала, что делается это в основном для выполнения плана работы Госдумы. Если серьезно, что закон непродуманный, сырой, не учитывает жизненных реалий. Все знают судьбу Градостроительного кодекса. С момента его вступления в силу прошел не один год. При этом документ непрестанно видоизменяется, уточняется. Думаю, что закон о страховании будет не раз корректироваться. Все, что мешает его жизнеспособности, быстро обнаружится и будет постепенно исправляться. Пока же он приведет только к увеличению стоимости квадратного метра жилья. Строительным компаниям придется вкладывать дополнительные средства в страховку, оплачивать которую в итоге придется покупателю. С другой стороны, когда снижаются риски, стоимость любого продукта естественным образом возрастает.
Не исключено, что принятый Госдумой закон еще до своего вступления в силу может быть подвергнут корректировкам, направленным на более эффективную защиту прав участников долевого строительства.

Николай СОРОКИН

В материале упоминаются: Компании, организации: Агентство по страхованию вкладов (АСВ) 701 Государственная дума Российской Федерации (Госдума РФ) 14267

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »