Анализ

Ипотечные споры в практике ВАС Сарбаш Сергей Васильевич Судья Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, доктор юридических наук

Аналитический обзор судебной практики Высшего Арбитражного Суда, относящейся к спорам в области ипотеки, представляет судья ВАС РФ С.В.Сарбаш.

Проблемы, возникающие в арбитражной практике в отношении ипотеки, могут быть отнесены к одному из описанных ниже ключевых направлений. Накопленная практика позволяет рассмотреть некоторые вопросы и тенденции более детально.

Первая группа проблем, с которыми столкнулась арбитражная практика достаточно давно – проблема такого специфического предмета ипотеки, как незавершенное строительство. Здесь возможны две ситуации. Первая из них - ситуация, когда незавершенный объект законсервирован (то есть строительство не ведется). Здесь проблем оказалось несколько меньше. Вторая ситуация - когда в рамках ипотеки такой незавершенный строительный объект подвергается «достройке», и к моменту, когда появляется основание для обращения взыскания, оказывается, что строительство уже завершено, объект вводится в эксплуатацию и используется по своему назначению.

И здесь мы сталкиваемся с двумя проблемами. Первая связана вообще с принципиальной возможностью установления ипотеки в отношении объектов незавершенного строительства. Корни ее восходят к отдельным научным концепциям гражданского права, а практика подтверждается имевшими место решениями судов, которые последовали за данными концепциями. Эти концепции сводятся к тому, что незавершенный строительный объект не может рассматриваться как объект недвижимости - есть точка зрения, что это не объект недвижимости, а некая совокупность строительных материалов. Трактовка Высшего Арбитражного Суда, напротив, сводится к тому, что, несмотря на то, что объект незавершен строительством, он все-таки является недвижимой вещью, а следовательно, сделки, которые иногда с ним пытаются совершать как с движимым имуществом, закону не соответствуют. Практика ВАС свидетельствует о том, что суд рассматривает незавершенное строительство как объект недвижимости, а, значит, залоговые сделки по этим объектам расцениваются как ипотечные сделки.

Вторая проблема касается случаев, когда к моменту обращения взыскания и реализации оказывается, что объект уже достроен, а это имеет свои правовые последствия. Также некоторые участники гражданского оборота, в том числе собственники этих объектов, выдвигали по соответствующим делам следующую аргументацию: обратить взыскание на новый объект в данном случае нельзя, поскольку того объекта, который был заложен, уже не существует, и считают, что залоговому кредитору следует отказать. Президиум ВАС с такой аргументацией не соглашается, полагая, что, несмотря на то, что объект достроен, отношения залога не прекращаются, а распространяются на весь объект в целом.

Есть и другие проблемы и риски, пока не проявившиеся существенным образом на практике, а скорее пока нивелированные. Например, в некоторых ситуациях требования оказываются несоразмерными стоимости объекта незавершенного строительства. Стоимость существенно увеличивается после того, как строительство объекта завершено. И в основном, практика судов сводится к тому, что возражения ответчиков по поводу несоразмерности сумм судом отвергаются, и иски о взыскании – удовлетворяются. Такую возможность дает наш ГК, однако он в этом вопросе исходит из того, что отказ в иске по мотиву несоразмерности требований возможен только в случае, когда есть еще одно обстоятельство – существенное нарушение основного обязательства. То есть чтобы гражданский кодекс действительно позволял суду отказать в удовлетворении иска о взыскании на предмет залога, необходимо наличие еще дополнительного фактора, а когда присутствует только один - несоразмерность, а нарушение является существенным, судьи полагают, что оснований отказать во взыскании не имеется.

Земельные права
Следующая системная проблема нашего законодательства возникает из-за политико-правовых и исторических причин, связанных с реализацией в рамках ипотечных правоотношений идеи единства судьбы двух разных юридических объектов: здания (сооружения) и земельного участка, на котором оно располагается. В России процессы приватизации начались с того, что в собственность переходили здания и сооружения, тогда как земельные участки приватизировать было нельзя. Никаких разумных юридических и экономических причин для этого, на мой взгляд, нет. Но прошлое исправить нельзя, поэтому в результате мы столкнулись сейчас с тем, что значительное число собственников зданий, сооружений, помещений нуждаются в кредите и желают заложить эти здания и сооружения, но они не являются собственниками земли, на которых они расположены. Изначально в статье 340 ГК, а впоследствии и в Законе «Об ипотеке» содержалась императивная норма о том, что в случае залога здания или сооружения по тому же договору залога должен быть заложен и земельный участок, либо права на этот участок. И практика судов изначально развивалась по такому вектору: если заложены здания и сооружения, но по этому договору есть не заложенные земельный участок или права его аренды, такие договоры считать ничтожными. В практике судов не делались различия на случай, когда у залогодателя были земельные права, и когда не было ни права собственности, ни права аренды земельного участка. Пленум Высшего арбитражного суда и Верховного суда предпринял более узкое истолкование соответствующей нормы, предписав судам применять ее (то есть признавать договор ничтожным) только в тех случаях, когда залогодатель имел право собственности либо право аренды земельного участка, на котором располагается здание или сооружение, переданные в залог, но, тем не менее, на земельный участок залог не распространил. Когда же залогодатель не имеет на этот участок ни права собственности, ни права аренды, то договор ипотеки здания или сооружения в данных условиях считается действительным.

Это действующая позиция Пленума ВС и ВАС, она по-прежнему является обязательной для всех арбитражных судов. Конечно, тут возникал вопрос: если при этих обстоятельствах будет обращено взыскание на здание или сооружение, как быть в этом случае новому собственнику в отношении земли? Пленум разъясняет ситуацию следующим образом: новый собственник приобретает те же права в отношении земли, которые имел прежний собственник. Вообще это универсальный принцип, и на самом деле его неплохо было бы внести в законодательство, заменив тем самым довольно сложную и громоздкую ныне действующую систему регулирования. ВАС были предприняты некоторые шаги в этом направлении.

Это был один подход, и, казалось бы, вопрос был почти решен, но через некоторое время анализ и обобщение арбитражной практики показали, что есть масса и других случаев, где возникает эта же проблема, не разрешенная в законодательстве довольно четко. Поэтому Президиуму ВАС, толкуя соответствующие нормы, для некоторых случаев удалось найти юридические решения, которые позволили бы сделать ипотеку надежной, а не разрушать ее по причинам нарушения этих норм. Приведем далее несколько примеров возникающих здесь ситуаций.

Залог коммерческой недвижимости и других видов помещений
Ситуация первая (которая, видимо, тоже имеет системные причины возникновения проблем) связана с оборотом коммерческой недвижимости. Ипотечный оборот включает такие случаи, как залог помещения, и обычно имеются в виду квартиры. Но практика арбитражных судов, по большей части, имеет дело как раз не с жильем, а с так называемой коммерческой недвижимостью, вот к ней и будет относиться сказанное далее.

Итак, как ипотечный, так и гражданский оборот вообще имеет такой специфический предмет, как «помещение» (в нашем случае - нежилое). Но если открыть гражданское законодательство, то мы, к сожалению, обнаружим, что законодатель вообще не вводит такого понятия – «помещение». Никаких специальных норм, регулирующих его оборот, в том числе, его залог, законодатель не устанавливает. Такое впечатление, что законодатель либо вообще не видел такого объекта, либо, может быть, и видел, но посчитал, что специальных норм для его участия в обороте, в том числе, ипотечном - не требуется. Жизнь показала, что это не так, отсюда и проблема, которая носит системный характер, и ее исправление, видимо, возможно только посредством совершенствования законодательства. Но пока этого не произошло, судебная практика, со своей стороны развивая право, соответствующе истолковывая судебные нормы, в чем-то может помочь упрочить оборот, предоставить эффективную защиту залоговым кредиторам. И лично я считаю это очень важным, потому что надежные ипотечные права расширяют доступ к кредитам, а доступ к кредитам - это стимул развития экономики.

Так в чем же заключается проблема? Представим, что есть здание, в котором разные помещения принадлежат нескольким собственникам. Как реализовать принцип единства судьбы недвижимости и земельного участка для таких случаев? Суды, поскольку они не имеют специальных норм для таких ситуаций, вынуждены применять общие. Так они экстраполировали и правила статьи 340 ГК по поводу земли на такие случаи. Но ведь там говорится о залоге зданий и сооружений в целом, а не отдельного помещения. И в результате возникает ряд коллизий.

Во-первых, собственник помещения в здании может не иметь никаких прав на землю (ни зарегистрированного права собственности, ни аренды). Может ли он в этому случае его заложить? Практика Высшего Арбитражного Суда показывает, что да, может. В данном случае должны применяться те же принципы, которые были заложены еще в 1996 году в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации". Там проявлен системный подход – никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Поэтому требовать от должника передачи по тому же договору залога еще и соответствующих земельных прав мы не можем – у него их нет. Следовательно, эта ситуация, с точки зрения надежности и устойчивости ипотеки, наиболее простая.

Однако представим себе другую ситуацию: собственник помещения в здании имеет право на долю в праве собственности на земельные участки. Это тот случай, когда все собственники помещений выкупили этот земельный участок под зданием, приватизировали и, соответственно, в силу его неделимости получили режим долевой собственности на землю. И теперь все собственники помещений имеют соответствующую долю в праве собственности на земельный участок. Если открыть ГК, закон «Об ипотеке», то мы не увидим там такого объекта как «доля в праве собственности» - его нет в законодательстве. И это следствие той системной проблемы о которой я сказал раньше. Президиум Высшего арбитражного суда исходит из того, что в данном случае для соблюдения императивных требований уже названных мною норм, необходимо вместе с помещением заложить эту самую «идеальную долю». То есть ВАС вводит по существу незамеченный законодателем еще один специфический предмет ипотеки – идеальную долю в праве собственности. Но она может быть предметом залога не всегда, а вот в этом случае Президиум полагает, что может и должна.

Иная ситуация возникает, когда собственник помещения является одним из арендаторов земельного участка. Это уже другая модель, предусмотренная нашим земельным законодательством - технически порочная, на мой взгляд, модель, но тем не менее, она есть. И никуда нам от нее не уйти - она уже реализована на практике. Собственник не выкупает земельный участок под зданием, а приобретает его в аренду. В этом случае, как мы знаем, по гражданскому законодательству, опять же в силу неделимости земельного участка под зданием, возникает множественность в отношении аренды - на стороне арендатора. Применительно к нашей ситуации, то есть к ипотеке Президиум ВАС исходит из того, что для законности такого договора необходимо при залоге помещения одновременно передать в залог и это право из договора аренды. Тогда договор будет действителен.

Ну и еще одна особая ситуация связана со специфичностью предмета. Речь идет о нежилых помещениях в жилых домах. Как быть в таком случае? Здесь Президиум опирается на гражданское законодательство, исходя из того, что закладывая по договору такие объекты, как встроенные в жилой дом нежилые помещения, в этом случае даже если в договоре ипотеки не говорится об одновременном залоге права собственности или аренды на долю в земельном участке, все равно такой договор является действительным, потому что эти соответственные земельные права считаются заложенными. Следовательно, в этом случае нельзя признать ничтожным такой договор ипотеки помещений только лишь на том основании, что в договоре ипотеки ничего не сказано об одновременном залоге по этому договору данных прав, они считаются заложенными. Это поддерживает ипотеку, не позволяет привести к потере обеспеченных залогом объектов.

К сожалению, наше законодательство, находясь в капкане той системной проблемы, о которой мы говорим, не дает решений для всех случаев. Представим себе другую ситуацию: есть собственник всего здания, у него есть права на землю, будь то право аренды или права собственности на нее, но он не желает и не нуждается в том, чтобы заложить все здание. Он хочет заложить только часть его в виде конкретного помещения. Банк видит, что это достаточно ликвидный объект, вполне обеспечивающий - и по нормативам, и по существу - надежность кредита. Самому банку вполне достаточно взять в ипотеку отдельные помещения, а не все здание. Собственник тоже не хочет рисковать всем, риски невозврата кредита есть всегда. Как быть в таком случае, учитывая проблему «единства судьбы»? Как ему заложить это помещение? Наше гражданское законодательство не допускает возможности образования идеальных долей в праве собственности на вещь, где есть только один собственник. Соответственно, подходы, выработанные для ситуации с множеством собственников, совершенно не могут быть использованы в данной ситуации.

Надо сказать, что при работе по этой практике, эксперты ВАС пытались найти решения, но всякий раз натыкались на критику: если решение в данном случае выходит за рамки толкования закона, то оно по сути порождает новую норму права, а это не допустимо, суд не должен превращаться в законотворца. Поэтому, к сожалению, с учетом серьезности этого момента, мы приходим к выводу, что здесь суд уже ничего сделать не может.

Что касается практики, то, к сожалению, есть только одно-единственное дело, которое Президиум Высшего Арбитражного Суда рассматривал в порядке надзора. Дело касалось ситуации, когда собственник здания, имея право аренды земельного участка, заложил помещение на первом этаже в этом здании без одновременного залога арендного права. Президиум признал такой договор ничтожным по мотивам несоблюдения императивного требования о «единстве судьбы».

Поэтому в такой ситуации многие банки, зная об этой проблеме, требуют залога всего земельного участка. Но тогда в случае реализации залога новый собственник, скажем, помещения на каком-нибудь этаже, становится собственником всего земельного участка, тогда как собственник оставшихся помещений, вообще не имеет никаких земельных прав. Эта ситуация не нормальная. Конечно, ее довольно просто решить законодательно, но почему-то законодатель не торопится это сделать - наверное, здесь немаловажное значение имеют и усилия банковского сообщества, направленные на мотивирование законодателя. Судебная практика пока не может решить эту проблему тем инструментарием, который она имеет.

Правомерность залога прав
Кроме того, мы столкнулись на практике еще с одной несогласованностью в российском законодательстве. Закон «Об ипотеке» предусматривает возможность залога не только, собственно, недвижимости, но и «квазинедвижимости», к которой, безусловно, можно было бы отнести и права аренды на недвижимое имущество. Прямо в законе говорится, что его положения распространяются на залог такого рода прав.

Вообще права, конечно, не являются вещью. Но законодатель посчитал целесообразным распространить на режим залога этих прав законодательство об ипотеке. Вот с этим и столкнулась арбитражная практика в ситуациях, когда в залог передавались права аренды недвижимого имущества со сроком аренды до года.

Как вы знаете, гражданское законодательство, ГК в вопросах о регистрации таких прав исходит из того, что регистрации подлежит только право аренды по договорам со сроком год и более. На практике есть случаи, когда собственник недвижимого имущества обладает правом аренды земельного участка со сроком до одного года. Конечно, с точки зрения здравого смысла, этому есть некоторое объяснение: земля часто является муниципальной или государственной собственностью, распоряжаются ею чиновники. Почему они каждый год хотят арендаторов видеть у себя в ведомстве - это уже вопрос другого права, может быть даже уголовного. Но как быть в этом случае с реализацией идеи «единства судьбы»?

Допустим, я – собственник помещения или здания, и имею право аренды на землю, я собираюсь его закладывать и мне необходимо это зарегистрировать. Но как я смогу зарегистрировать ипотеку, если не зарегистрировано само право аренды? Это невозможно, точно так же, как невозможно зарегистрировать ипотеку, если не будет зарегистрировано право собственности. Это ключевой принцип в системе регистрации прав на недвижимое имущество: нельзя зарегистрировать никакого обременения ни на какое имущество, если не зарегистрировано само право на указанное имущество. Президиум ВАС в решении этой проблемы исходит из того, что право аренды недвижимого имущества со сроком до года заложить можно, но это не ипотека.

Это очень важный вывод, поскольку здесь законодательство об ипотеке, которое не видит проблемы с разными сроками аренды, расходится с нормами гражданского законодательства, которое видит здесь особенности. Их необходимо как-то согласовать, потому что законодатель, увы, этого не сделал.

Полагаю, что надо исходить из целей, которые преследовались законом. Цель была, во-первых, в том чтобы реализовать принцип «единства судьбы», а во-вторых, не допустить ограничения прав собственности, которое повлекло бы негативные последствия в области доступа к кредиту и надежности ипотеки. Видимо, следует одновременно закладывать и право аренды, но это уже будет просто залог (осуществляемый по правилам о залоге прав), а не ипотека (осуществляемая по правилам о залоге недвижимости). Примерно такой подход и используется ВАС при решении этой системной, постоянно проявляющейся в практике проблемы.

Есть конечно и масса иных случаев, связанных с особенностями предмета ипотеки, но все же в основном практика связана именно с залогом зданий, сооружений и помещений. И применительно к помещениям (частям зданий и сооружений) есть системная проблема в нашем гражданском законодательстве. Реальная жизнь расходится, порой, с юриспруденцией, к примеру, в современном гражданском законодательстве возник такой феномен, как «сделки с конструктивными элементами зданий и сооружений», и число таких сделок все возрастает – видимо, в этом просто есть хозяйственная, экономическая потребность. И договор может распространяться на пользование каким-то конструктивным элементом здания. Но если заключен договор аренды по конструктивным элементам здания – это недвижимость, следовательно, когда пойдет речь о залоге, то это будет ипотека.

Надо полагать, что право должно помочь реализации этой хозяйственной необходимости. К сожалению, пока не видно перспектив для существенных решений. Президиум ВАС применительно к анализу такого рода договоров определил свою позицию следующим образом. Издано Информационное письмо № 66, касающееся споров по аренде, где судам предписано исходить из того, что договоры аренды конструктивных элементов здания или сооружения – это обязательства особого рода, не относящиеся к аренде. Следовательно, заложить такие права можно, но отношения сторон будут регулироваться не нормами о залоге недвижимости, а нормами о залоге прав.