Что такое страхование ипотечных обязательств? Чем оно отличается от привычных договоров страхования при банковском кредитовании? Как ипотечное страхование будет развиваться в России в ближайшие годы?
Сегодня страхование, связанное с ипотечным кредитованием, уже прочно вошло в нашу жизнь. Такие виды страхования, заключаемые при ипотечном кредитовании, как страхование жизни заемщика, страхование залогового имущества (квартиры) и титульное страхование – привычная практика. В то же время на Западе активно используются дополнительные виды страхования, помогающие сделать ипотечный кредит доступнее для заемщика.
Страхование ипотечных обязательств – важнейший инструмент повышения доступности ипотеки и защиты интересов кредиторов и заемщиков. Следует отличать понятие страхование ипотечных обязательств (Mortgage Insurance или Mortgage Guaranty Insurance) от других перечисленных выше случаев страхования при ипотечном кредитовании.
Страхование ипотечных обязательств может быть реализовано двумя способами. Во-первых, как страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору. Во-вторых, через страхование предпринимательского риска банка, связанного с ипотечным кредитованием.
Страховой риск, который при этом покрывается – это риск возникновения у кредитора недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, для погашения задолженности заемщика по кредитному договору. Это может произойти, например, при потере заемщиком дохода на фоне снижения стоимости заложенного имущества. При этом страховое покрытие включает в себя как задолженность по остатку основного долга по кредитному договору, так и по процентам за пользование кредитом.
Следует обратить внимание на уникальные характеристики данного вида риска. Прежде всего, это долгосрочный риск. При этом распределение риска в течение срока страхования является неравномерным. Анализ зарубежного опыта показывает, что вероятность дефолта заемщика постепенно возрастает в течение первых 2 - 3 лет, достигая максимума, после чего плавно убывает до конца срока кредита. Кроме того, все договоры по данному риску подвержены действию макроэкономических факторов, которые в основном имеют катастрофический характер и могут влиять на большую часть заемщиков одновременно.
Начало современному ипотечному страхованию было положено в США в 1934 году после великой депрессии, во время которой разорилось множество частных страховых компаний и банков. Тогда была создана Федеральная жилищная администрация (FHA), обеспечивающая гарантированное государством страхование ипотечных кредитов. В 1957 году создана частная страховая компания (Страховая компания гарантирования ипотечных кредитов, MGIC). Развитие ипотечного страхования в США привело к постепенному увеличению предельного отношения кредита к залогу с 80 % до 100 % (для сравнения, аналогичное соотношение без страхования выросло лишь с 66,7 % до 80 %) - повышение доступности ипотечного кредита для заемщиков наблюдается явно.
Похожие шаги сделаны и в Канаде. Там в 1954 году для развития страхования ипотечных кредитов была создана Канадская ипотечная жилищная корпорация (СМНС), позиции которой не поколебал даже нынешний глобальный финансовый кризис. Другие страны также шли по этому пути, причем развитие страхования ипотечных обязательств, как правило, начиналось на государственной основе или при активном участии государства в части нормативно-правового регулирования и выработки единых стандартов.
Российский рынок ипотечного кредитования также заинтересован в институте развития рынка страхования ипотечных обязательств, который позволит сделать ипотечный кредит доступным большему кругу заемщиков. В январе 2010 года создана Страховая компания АИЖК, на которую возложено решение данной задачи. СК АИЖК проводит работу по формированию рынка страхования ипотечных обязательств посредством перестрахования рисков ипотечных обязательств, принимаемых в прямое страхование другими российскими страховыми компаниями, а также разрабатывает для страховых компаний страховые продукты, требования по андеррайтингу и другие необходимые документы.
До настоящего времени страхование ипотечных обязательств на рынке РФ фактически отсутствовало. Со стороны кредиторов долгое время практически не предъявлялось спроса на страхование ипотечных обязательств, так как рынок недвижимости стабильно рос. Последствия риска снижения цен на недвижимость были явно недооценены, и необходимых дополнительных механизмов защиты для высокорискованных кредитов сформировано не было. Однако в условиях начавшегося финансового кризиса кредиторы стали осознавать потребность в подобных инструментах.
С другой стороны, страховые компании сами также долгое время не могли предложить полноценный продукт по ипотечному страхованию в силу многих причин. К ним можно отнести и недостаток статистических данных для расчета страховых тарифов, и отсутствие стандартов и технологий в построении продуктовой линейки, регламентов андеррайтинга и урегулирования убытков. И не в последнюю очередь отрицательно сказывалось отсутствие предложений по предоставлению перестраховочных емкостей со стороны перестраховщиков.
Собственно, все эти пробелы и призвана устранить своей работой СК АИЖК. Страховые компании, отвечающие единым требованиям, а также соблюдающие установленные процедуры, могут рассчитывать на перестраховочную защиту и методологическую поддержку СК АИЖК. Развитие рынка страхования ипотечных обязательств будет способствовать росту ипотечного кредитования посредством снижения процентных ставок и снижения первоначального взноса. Тем самым обеспечивается возможность вовлечения в ипотечное кредитование более широкого круга российских заемщиков, что соответствует выполнению задач, поставленных Президентом и Правительством.
Компании, организации:
