Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Деловой Петербург (on-line), 14 мая 2019 г.

Нерегулируемый переход: ПДД для застройщиков и покупателей жилья

921 просмотр

Просто переложить деньги дольщиков со счетов застройщика на эскроу-счета недостаточно, чтобы перейти на новую систему финансирования стройки с 1 июля 2019 года. Тонких моментов работы на меняющемся рынке — множество: от юридических и финансовых, до технологических и организационных.

***

Банки vs застройщики

Хотя новая схема предполагает активное взаимодействие банков и застройщиков, обсуждают ее активнее последние, тогда как финансовые институты во многом остаются в тени, предпочитая рассматривать конкретные проекты. Руководитель практики по недвижимости и инвестициям бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов отметил, что со стороны банков по-прежнему заинтересованность есть, а вот готовности предоставлять кредиты — нет. Поэтому ожидается разделение рынка: старые проекты будут сильно отличаться от новых из-за того, что новые будут финансироваться гораздо более «дорогими» деньгами. «Стройка — самая сложная сфера по степени предсказуемости», — обозначил он причину такой позиции банков.

Поэтому строителям нужно рассчитывать в первую очередь на свои силы. Как рассказала начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, рост цен во второй половине 2018 года позволил создать небольшой задел для того, чтобы у компаний были собственные средства на реализацию проектов. Но цены не могут увеличиваться без того, чтобы рынок не встал, так как покупательская способность не растет. И застройщикам в любом случае придется искать общий язык с банками. Например, сейчас банки предлагают строителям кредиты под будущую прибыль. Но это опасный путь, считает Светлана Денисова, так как есть риск заранее «проесть» все доходы и тогда это будет путь в никуда. Отличаются и подходы банков — ведь помимо коммерческих кредитных организаций есть и государственные, и ожидается, что они будут более лояльны к застройщикам. В частности, функции основного инвестиционного банка в этой сфере возложены на «ДОМ.РФ».

Особенно тяжело в сложившейся ситуации придется небольшим компаниям: если крупные девелоперы обсуждают размер процентной ставки, то для мелких получение кредита — это в принципе вопрос жизни и смерти. Процесс укрупнения на рынке уже начался: компании объединяются в некие консорциумы, чтобы соответствовать критериям банков. При этом неизвестно, как банки будут смотреть на такие объединения. Кроме того, с рынка «вымываются» хорошо себя зарекомендовавшие, в целом надежные компании, которые строят всего один-два небольших дома одновременно. И такие компании есть не только в российской глубинке, но и в Петербурге. «Рынок будет искать обходные пути», — уверена Светлана Денисова. Так, возможно, ряд проектов изменит статус на апартаменты, чтобы выйти из поля действия 214-ФЗ.

Тем не менее и в рамках законодательства о долевом строительстве есть возможности показать себя лучше перед банками. Как отметил директор Санкт-Петербургского филиала «АльфаСтрахования» Виталий Батов, один из критериев, определяющих ставку кредитования, — это страхование строительно-монтажных работ, так как при каких-либо происшествиях убытки при такой схеме финансирования понесет не только застройщик, но и банк.

В связи со вступлением в силу новой строительной реформы, согласно которой, схема финансирования жилищного строительства существенно изменится, появляется вероятность возникновения рисков для всех участников сделки. В случае серьезного повреждения (пожар, разрушение) недостроенного объекта у Застройщика может не быть резервных средств на его восстановление и обслуживание долга на увеличившийся на срок восстановления объекта период строительства. Надежной защитой интересов банков и гарантирования того, что объект будет построен и средства от приобретенных квартир будут своевременно поступать на эскроу-счета, а также открыты для застройщика, с вводом объекта в эксплуатацию, является комплексное страхование строительно-монтажных рисков от гибели или повреждения объекта строительства. В случае реализации страхового риска страховщик возмещает расходы на восстановление дома и, в случае задержки его сдачи, по причине произошедших убытков на объекте, проценты за пользование кредитом за период задержки - Виталий Батов, директор Санкт-Петербургского филиала «АльфаСтрахование»

Впрочем, многие застройщики начинают работать с новыми схемами, не дожидаясь 1 июля. Так, по словам директора по продажам «Главстрой — Санкт-Петербург» Юлии Ружицкой, компания находится в процессе открытия эскроу-счетов, так как застройщику необходимо заранее хотя бы один раз пройти этот путь, чтобы отработать весь процесс на практике. Тем более что сейчас вопросов пока больше, чем ответов: например, возможна ли оплата в рассрочку, кто в таком случае должен контролировать поступление средств. Также она обратила внимание на то, что необходимо понять механизм предоставления дисконта тем, кто будет приобретать квартиры на ранней стадии строительства. Эти средства будут размещены на эскроу-счетах, притом что строитель получит их только после ввода в эксплуатацию, так что вроде бы резона делать скидки нет. «Люди не готовы вносить деньги и ждать окончания строительства, если жилье не будет дешевле», — отметила она.

Среди девелоперов есть те, которые уже довольно активно пользуются проектным финансированием. Как рассказал генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов, из пяти объектов, которые реализует компания, четыре прокредитованы Сбербанком. Причем в некоторые проекты банк входил еще на стадии приобретения земельного участка. Но при этом он отмечает хрупкость экономики проектного финансирования: получить деньги с эскроу-счетов застройщик может после оформления собственности на объект, но сроки в госорганах по регистрации часто затягиваются по тем или иным причинам, и все это время он вынужден будет платить проценты по кредиту, выданному банком. При этом от строителей по-прежнему требуют строить больше и качественнее. «Как бы не получилось, что строить будут меньше, а обманутых дольщиков станет больше», — резюмировал он.

Пока же спрос на рынке по-прежнему поддерживает ипотека. Как отметила Светлана Денисова, повышение ставок в прошлом году было связано с уровнем ключевой ставки ЦБ. Но индекс инфляции по итогам прошлого года оказался ниже ожидаемого, так что дальнейшее повышение вряд ли будет и ипотека останется драйвером рынка.
***

В материале упоминаются: Компании, организации: АльфаСтрахование 14786 Центральный банк Российской Федерации (Центробанк, Банк России, ЦБ РФ) 38036 Персоны: Батов Виталий Юрьевич

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »