Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Казахстанский портал о страховании, 12 декабря 2025 г.

Рынок недвижимости Казахстана: рост цен опережает инфляцию и усиливает страховые риски

130 просмотров

К ноябрю 2025 года рынок недвижимости Казахстана перешёл в фазу ускоренного роста цен, причём динамика охватывает практически все ключевые сегменты — первичное и вторичное жильё, а также рынок аренды.

По данным Бюро национальной статистики, стоимость одного квадратного метра на первичном рынке выросла на 15,5% в годовом выражении, на вторичном — на 14,3%. Эти темпы уже превышают уровень годовой инфляции, которая в ноябре составила 12,4%, что указывает на формирование самостоятельного ценового цикла на рынке жилья.

Для страхового рынка такая динамика имеет принципиальное значение, поскольку рост стоимости недвижимости напрямую влияет на страховые суммы, резервирование, уровень убытков и тарифную политику в сегментах страхования имущества физических лиц, ипотечного страхования и страхования застройщиков.

Первичный рынок: влияние регулирования и пенсионных средств

Наиболее выраженный рост цен зафиксирован на первичном рынке жилья. За год стоимость нового жилья увеличилась на 15,5%, а в ряде городов рост оказался существенно выше среднего. Абсолютным лидером стал Алматы, где цены на первичное жильё выросли сразу на 19,9% год к году. Схожие темпы наблюдались в Павлодаре, Конаеве, Астане и Актобе, где рост колебался в диапазоне 16–20%. В то же время в отдельных городах, таких как Усть-Каменогорск, Семей и Туркестан, подорожание оказалось минимальным — менее 2%, что подчёркивает растущую региональную дифференциацию рынка.

Одним из ключевых факторов ускорения цен стало обновление нормативного регулирования долевого строительства. С 2025 года сделки на первичном рынке допускаются исключительно по договорам долевого участия, реклама объектов возможна только при наличии гарантии или официального разрешения, а деятельность застройщиков находится под усиленным контролем акиматов и инжиниринговых компаний. Эти меры существенно повысили прозрачность рынка, но одновременно привели к удорожанию проектов и снижению гибкости предложения, что усилило ценовое давление.

Дополнительным драйвером роста стало активное использование средств Единого накопительного пенсионного фонда. За январь–октябрь 2025 года объём изъятий на улучшение жилищных условий вырос на 85,4% в годовом выражении. Для рынка это означает приток относительно дешёвых и немедленно доступных средств, которые напрямую конвертируются в спрос на жильё и поддерживают рост цен даже в условиях ужесточения ипотечных требований.

Наконец, ожидания повышения ставки НДС в 2026 году усилили эффект «опережающего спроса». Покупатели стремятся зафиксировать стоимость квадратного метра до возможного налогового удорожания, что особенно заметно в сегменте новостроек.

Вторичный рынок: цены растут быстрее инфляции

На вторичном рынке недвижимости ситуация развивается по схожему сценарию. В ноябре рост цен на «вторичку» составил 14,3% год к году, что также существенно выше инфляции. Наиболее резкое удорожание зафиксировано в Алматы, где стоимость жилья выросла на 23% за год. Это отражает как ограниченность качественного предложения, так и устойчивый инвестиционный спрос.

В то же время в Конаеве и Караганде рост оказался минимальным — около 2,2%, что указывает на сохраняющийся дисбаланс между регионами. Для страховщиков это означает необходимость более тонкой региональной калибровки страховых сумм и оценки рисков, особенно в портфелях с высокой концентрацией объектов в мегаполисах.

Арендный рынок: умеренный рост и локальные перегревы

Рынок арендного жилья демонстрирует более сдержанную динамику. В целом по стране аренда подорожала на 11,9% в годовом выражении, то есть растёт примерно на уровне инфляции. Однако в отдельных городах рост оказался значительно выше. В Павлодаре, Актобе и Петропавловске арендные ставки выросли на 25–37% за год, что может быть связано с локальными дисбалансами спроса и предложения, а также миграционными и экономическими факторами.

Для страхового рынка это важно в контексте страхования арендного имущества, ответственности арендодателей и рисков, связанных с повышенной текучестью арендаторов.

Сделки купли-продажи: охлаждение на фоне роста цен

Несмотря на рост цен, в ноябре 2025 года количество сделок купли-продажи жилья снизилось по сравнению с октябрём на 3,1% и составило около 40 тысяч. Большая часть сделок традиционно пришлась на квартиры в многоквартирных домах, при этом основными центрами активности остаются Астана и Алматы. Минимальная активность вновь зафиксирована в области ?лытау.

Интересно, что продажи квартир сократились на 4,1% месяц к месяцу, тогда как сделки с индивидуальными домами, напротив, показали небольшой рост. В годовом выражении рынок остаётся в умеренно положительной зоне: количество сделок в ноябре превысило прошлогодний показатель на 1,4%, а по итогам 11 месяцев рост составил 3,3%.

Такая комбинация — рост цен при замедлении сделочной активности — указывает на постепенное насыщение спроса и рост чувствительности покупателей к условиям финансирования, прежде всего ипотечным.

Прогноз и значение для страхового рынка

До конца 2025 года рынок недвижимости, по всей вероятности, сохранит текущую восходящую динамику, считает Арслан Аронов, аналитик Аналитического центра Halyk Finance. Сезонный фактор декабря, стремление покупателей зафиксировать цены до налоговых изменений и активность застройщиков будут поддерживать спрос, особенно в сегменте первичного жилья. В то же время ужесточение условий ипотечного кредитования может ограничить темпы роста сделок, но вряд ли приведёт к коррекции цен в краткосрочной перспективе.

Для страхового сектора это означает рост страховых сумм, увеличение потенциальных выплат по имущественным рискам и необходимость пересмотра тарифов. Удорожание жилья повышает стоимость восстановительного ремонта и усиливает требования к адекватности страхового покрытия, особенно в ипотечных и комбинированных продуктах. В условиях опережающего роста цен по отношению к инфляции возрастает риск недострахования, что становится ключевым вызовом как для страховщиков, так и для клиентов.

В целом рынок недвижимости Казахстана входит в фазу структурного удорожания, и страховой сектор будет вынужден адаптироваться к новой ценовой реальности, усиливая актуарные модели, региональную сегментацию и контроль за страховыми суммами.

Подготовлено порталом AllInsurance.kz

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »