Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Курс Н, Нижний Новгород, 22 октября 2010 г.

Приближая доступность жилья

1334 просмотра

На прошлой неделе в Нижнем Новгороде состоялся круглый стол по теме “Страхование ответственности заемщика при государственном участии как инструмент доступности ипотечного кредитования”. Представленный на заседании новый страховой продукт призван стимулировать развитие ипотеки в российских регионах.

Организатором мероприятия выступило государственное предприятие Нижегородской области “НИКА”. В заседании приняли участие представители Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (ОАО “АИЖК”) и ряда его региональных операторов, а также сотрудники банков и страховых компаний, работающих по программам страхования заемщиков. Нижний Новгород был не случайно выбран местом проведения встречи. Сегодня регион является лидером по объемам ипотечного кредитования по стандартам АИЖК.

Как известно, распоряжением правительства РФ от 19 июля 2010 года утверждена “Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования РФ до 2030 года”. Согласно ей, ипотека должна стать доступной как минимум для 60 процентов населения страны. Между тем, пока в России улучшить свои жилищные условия или купить себе квартиру при помощи ипотечных кредитов потенциально могут менее 20 процентов жителей. Одним из сдерживающих факторов развития ипотечного кредитования являются условия о величине первоначального взноса в 30 процентов от суммы кредита. Вместе с тем, практика показывает, что, чем меньше первоначальный взнос и выше доля кредитных средств в стоимости приобретаемого жилья, тем больше риск того, что в случае обращения взыскания на заложенную недвижимость, сумма средств, полученная кредитором от ее реализации, будет недостаточна и не покроет всю задолженность заемщика. В связи с этим большинство кредиторов в кризисный период ограничили выдачу ипотечных кредитов с первоначальным взносом ниже 30 процентов. Если где-либо и осуществляется выдача кредитов с меньшим первоначальным взносом, то ставки по таким кредитам на 3—4 процента годовых выше, чем по кредитам с большим первоначальным взносом.

Откликнувшись на призыв президента РФ Дмитрия Медведева в части разработки комплекса мер по развитию ипотечного жилищного кредитования в РФ и повышению доступности ипотеки для граждан, в том числе путем развития ипотечного страхования, ОАО “АИЖК” разработало Программу по развитию ипотечного страхования, которая была утверждена Наблюдательным советом общества. В соответствии с Программой было создано ОАО “Страховая компания АИЖК” (ОАО “СК АИЖК”) в целях увеличения объемов ипотечного кредитования за счет формирования и развития нового для российского страхового рынка сегмента страхования ипотечных обязательств. С 1 июля 2010 года в стандарты выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов АИЖК внесены значимые изменения. Главным из них является включение в стандартные требования АИЖК возможности для заемщиков получить кредит с первоначальным взносом ниже 30 процентов за счет оформления дополнительного договора страхования своих ипотечных обязательств. В силу этого обстоятельства первоначальный взнос может составлять 10 процентов от суммы кредита при наличии страхования ответственности заемщика, предусмотренного статьей 31 закона “Об ипотеке” 102-ФЗ от 16.07.1998 года. Добровольное страхование ипотечных обязательств — это механизм, который позволяет банкам выдавать ипотечные кредиты с относительно низким первоначальным взносом — от 10 процентов, не увеличивая существенно собственный риск и процентную ставку по кредиту, т. к. разницу в 20 процентов покрывает страховая компания, а заемщик при этом получает защиту от дополнительных претензий банка, в случае недостатка денежных средств после продажи квартиры. Ипотечное страхование, в первую очередь, необходимо молодым семьям, работникам бюджетных организаций, покупателям первого жилья.

“В жизни возможны ситуации, когда человек, получивший ипотечный кредит, сталкивается с финансовыми трудностями. Например, из-за сокращения доходов у него недостаточно средств для внесения ежемесячного платежа, или стоимость недвижимости упала, и у заемщика пропала мотивация выплачивать большой кредит за обесценившееся жилье и т. д. Неспособность заемщика выполнять свои обязательства приводит к необходимости продавать жилое помещение, являющееся предметом залога. Учитывая длительные процедуры обращения взыскания, в течение которых долг заемщика увеличивается, а также тот факт, что, как правило, квартира выставляется на продажу с прописанными в ней жильцами, средств, вырученных банком от реализации квартиры, может не хватить для погашения остатка основного долга, начисленных процентов по кредиту, судебных и прочих издержек, что и является страховым случаем. Важно иметь в виду, что зачастую объект недвижимости переоценен, продается по завышенной оценке, а риск ее переоценки — основной риск для страховой компании. Если объект недвижимости на этапе выдачи кредита переоценен, то в момент его реализации, он будет продаваться по более реальной цене, и все убытки будет покрывать страховщик. Поэтому он заинтересован, чтобы оценка была адекватной.

Механизм страхования ипотечных обязательств позволяет перераспределить риски между страховщиком и банком. Это, в свою очередь, стимулирует банки снижать ставки по застрахованным ипотечным кредитам до уровня ставок с большим первоначальным взносом. При этом, СК АИЖК осуществляет поддержку страховых компаний, заключающих договоры страхования ипотечных обязательств, используя механизм входящего перестрахования рисков ответственности заемщиков по договорам ипотечного кредитования и предпринимательских рисков кредиторов по договорам ипотечного кредитования. СК АИЖК уже заключила с более чем десятком страховых компаний договоры о сотрудничестве в области ипотечного страхования и перестрахования. К основной деятельности ОАО “СК АИЖК” относится также разработка и внедрение стандартов страхования ипотечных обязательств, норм и процедур с целью снижения рисков ипотечного кредитования и увеличения доступности кредитных ресурсов для заемщиков; содействие при разработке необходимой законодательной и нормативной базы для развития ипотечного страхования; оказание технической и консультационной помощи участникам рынка страхования ипотечных обязательств.

Банки, работающие по стандартам АИЖК, уже готовы выдавать кредиты по новым условиям. Им этот продукт должен быть интересен. По законодательству, если объект недвижимости, выставляемый на торги, не реализуется, то применяется дисконт — банк может оставить у себя этот объект на балансе с дисконтом в 25 процентов. А страховщик уже 15 процентов из этого убытка покроет. Есть положение ЦБ, которое регулирует формирование резервов коммерческих банков. Мы хотим, чтобы эта ипотечная страховка принималась в обеспечение для формирования резервов и требования к формированию резервов за счет этого уменьшались. То есть, если есть ипотечная страховка, банку не нужно формировать резервы в таком большом размере. Мы считаем, что это действенный экономический стимул для кредиторов”, — отметила в своем выступлении представитель ОАО “СК АИЖК” Наталья Козлова.

На заседании отмечалось, что, несмотря на существующую с 2005 года законодательную возможность осуществлять ипотечное страхование как страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредиту, данное направление до недавнего времени в России было не развито. Как правило, страховые компании предлагают при заключении ипотечного договора иные виды страхования (страхование имущества, личное и титульное страхование). Основными причинами отсутствия именно страхования ипотечных обязательств являлись: недостаток статистических данных для расчета страховых тарифов, отсутствие стандартов и технологий работы по данному виду страхования, а также отсутствие возможностей перестрахования рисков по ипотечному страхованию.

Между тем, страхование ипотечных обязательств используется за рубежом более 50 лет и является успешным инструментом решения проблемы доступного жилья во многих странах мира, позволяя снижать первоначальный взнос и процентные ставки по кредиту. В отдельных государствах ипотечное страхование стало обязательным для всех кредитов с первоначальным взносом менее 20 процентов. Страховой случай в этом виде страхования может наступить как минимум при двух событиях — дефолте заемщика, т.е. его неспособности в силу разных причин продолжать выплачивать кредит. И второе — недостаточности денежных средств от продажи недвижимости для погашения долга, которое может быть вызвано как снижением рыночной стоимости заложенной недвижимости на величину большую, чем сумма внесенного залога, так и увеличением долга заемщика в связи с неоплатой процентов по кредиту и длительными судебными процедурами. По данным социологических опросов АИЖК, снижение минимального размера первоначального взноса по кредиту с 30 до 10 процентов от стоимости недвижимости увеличивает число потенциальных заемщиков в несколько раз. До 2009 года (период полного отказа банков от выдачи кредитов с минимальным первоначальным взносом) доля кредитов с первоначальным взносом менее 30 процентов составляла более 50 процентов от всех выдаваемых ипотечных кредитов. Поэтому можно говорить о том, что внедрение механизма страхования ипотечных обязательств в перспективе будет способствовать двукратному увеличению объемов ипотечного рынка. Правда, по мнению участников круглого стола предстоит еще проработать вопрос тарифов. По словам сотрудника “СК АИЖК” Ирины ЧЕРНЕНКО, на страховой тариф влияют, прежде всего, два фактора — срок договора страхования, срок кредитного обязательства и размер соотношения кредит—залог. Пока средний тариф составляет 2 процента от суммы кредита. Что касается размера страховой суммы, то закон об ипотеке ограничивает этот размер, он не может составлять более 20 процентов от действительной стоимости недвижимости (стоимость на момент выдачи кредита). 20 процентов — это оптимальный вариант, чтобы покрыть все расходы.

Выступившие на заседании представители банков и страховых компаний говорили о своем отношении к новому страховому продукту и практике участия своих учреждений в ипотечных программах. “По данным опроса потенциальных заемщиков, мы знаем, что при первоначальном взносе в 30 процентов от суммы кредита только 16 процентов от числа опрашиваемых рассматривают вариант вступления в ипотеку. А при уменьшении размера первоначального взноса до 10 процентов их число возрастает до 80 процентов. Таким образом, данное решение учитывает текущие потребности заемщиков и повышает доступность ипотечных жилищных кредитов для населения”, — отметил в ходе круглого стола начальник кредитного управления НБД-Банка Дмитрий Федюнин.

В настоящий момент в рамках государственной ипотечной программы НБД-Банк предлагает частным лицам возможность приобретения жилья на вторичном рынке. Основное преимущество приобретения жилья по государственной ипотечной программе заключается в более низкой ставке по кредиту. Кроме того, на днях НБД-Банк запустил новую кредитную программу “Ипотека для бизнеса”, в рамках которой предпринимателям стали доступны кредиты на приобретение объектов недвижимости для бизнес-целей под залог этой же недвижимости.

Стоит отметить, что у некоторых банков, работающих на нижегородском рынке, уже есть опыт выдачи ипотечных кредитов при условии заключения договора страхования ответственности заемщика. Так, ЗАО “ВТБ 24” уже с июля нынешнего года начал предоставлять ипотечные кредиты с первоначальным взносом 10 процентов при обязательном страховании ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита. Страхование оформляется на разницу между базовым размером первоначального взноса и фактическим взносом заемщика. Действие программы распространяется на кредиты, предоставляемые для приобретения недвижимости на вторичном рынке жилья в любом регионе присутствия банка. “На сегодня по сети банка выдано уже более 80 таких кредитов, в том числе и в Нижнем Новгороде. Банк сотрудничает в этом направлении со страховыми компаниями “Росгосстрах” и Страховой Дом ВСК. Но пока доля таких кредитов от общего количества кредитов мала, в Н. Новгороде она составляет 6—7 процентов по третьему кварталу года”, — отметил представитель нижегородского филиала “ВТБ 24” Сергей Олонцев.

“В компании “Росгосстрах” создан такой страховой продукт, и тот функционал ответственности заемщика, который нужен, в программу страхования заложен. Причем программа страхования достаточно гибкая. Можно выбирать срок страхования — до момента соотношения кредит—залог в 70 процентов, либо на весь срок кредита; что мы выплачиваем — только основной долг, либо включая начисленные проценты. На сегодня практика подобного страхования есть в Росгосстрахе, но, к сожалению, таких договоров пока немного. Весь наш опыт в этом направлении — это совместная работа с банком “ВТБ 24”. На данный момент нам очень сложно делать выводы относительно размеров тарифов и востребованности данного продукта, поскольку пока люди о нем плохо осведомлены”, — отметил представитель нижегородского филиала ОАО “Росгосстрах” Валерий Королев.

Сергей ПАРШАКОВ

В материале упоминаются: Компании, организации: АИЖК, СК 261 ВСК (Страховой дом ВСК) 5502 Росгосстрах, ООО 8541 Персоны: Козлова Наталья Георгиевна Королев Валерий Владимирович Черненко Ирина

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »