Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Бюллетень недвижимости, Санкт-Петербург, 15 ноября 2010 г.

Юрий Сергеев: Единственный механизм, защищающий права покупателя недвижимости , — это титульное страхование

763 просмотра

Количество квартир с «плохой» историей растет на петербургском рынке год от года. О мошенничествах на рынке жилой недвижимости рассказал Юрий Сергеев, генеральный директор агентства «Динас».

– В периоды экономической нестабильности, подобные тем, что мы переживаем сейчас, количество сомнительных или просто криминальных сделок с недвижимостью возрастает в разы. Причин для этого несколько. Во-первых, наши граждане в попытках сэкономить на услугах посредников пытаются провести сделки самостоятельно либо начинают обращаться к "знакомым знакомых" в надежде, что те с них много не возьмут. Во-вторых, увеличивается количество частных посредников. Это не всегда "чистые" мошенники, готовые обмануть наивного продавца или покупателя. Часто это вполне профессиональные агенты, которые, находясь в стесненных обстоятельствах, берутся за любую работу, даже продажу квартиры с сомнительными документами. Кстати, продавцы таких вариантов, знающие, что с юридической стороны их объект далеко не благополучен, предпочитают продавать свою недвижимость именно при помощи посредников. Это легко объяснимо. Если покупатель приходит на просмотр квартиры и видит, что, допустим, в ней жили алкоголики (заметно по состоянию жилья, а продавец сам приобрел квартиру недавно да к тому же еще хорошо разбирается в вопросах недвижимости, это вызывает сильные подозрения – возможно, предыдущая сделка была криминальной. Поэтому, чтобы не вызывать подозрений у потенциальных покупателей, нечистые на руку продавцы предпочитают пользоваться услугами посредников, которые будут рекламировать их объект и всячески его расхваливать, в то время как они сыграют роль "глупого" продавца.
***
–- Насколько в силах риэлторов контролировать подобные сделки?

– Риэлторы могут и должны контролировать все сделки, в которых они принимают участие. Поэтому когда к нам обращаются люди с просьбой провести сделку, по которой у нас возникают вопросы, мы ставим несколько условий. Во-первых, мы должны лично пообщаться с продавцом недвижимости. Это необходимо, чтобы понять, по доброй ли воле он действует. Все мошенники – очень хорошие психологи, да и схемы они придумывают весьма утонченные. Например, я лично консультировал одну бабушку, которую мошенники уговорили пойти к нотариусу и выписать на их имя доверенность, якобы на получение гуманитарной помощи.Ее проинструктировали, как отвечать на все вопросы, объяснили, что нотариус будет пытаться ее "подловить", и она им поверила. И таких случаев множество. Поэтому мы всегда настаиваем на личной встрече с продавцом, чтобы выяснить его намерения и причины продажи квартиры. Кроме того, мы стараемся полностью контролировать процесс перевода денежных средств: они должны поступить в банк, на счет продавца, а не передаваться на руки посредникам. В большинстве случаев мошенники, продающие сомнительные квартиры, на такие условия не идут. Либо людей не устраивает, что мы хотим контролировать процесс продажи и передачу денег, либо они не хотят, чтобы мы "копались" в истории объекта. Поэтому, как правило, после первой беседы такие люди из агентства уходят – они продают недвижимость либо через частных посредников, либо самостоятельно.

– Каким образом можно защитить интересы покупателя, клюнувшего на уловки мошенников?

– Когда сделка заключена, что-то исправить уже очень сложно. Сейчас ни нотариус, ни риэлтор, ни государство в лице Росреестра не несут в полной мере ответственности за такие сделки. Я знаю множество случаев, когда нотариусы отрицали свою вину в проведении сделки с пороком. Да, конечно, их деятельность застрахована, и по закону, если вина нотариуса будет доказана, он должен возместить пострадавшей стороне стоимость квартиры. Но, во-первых, они вернут только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. А многие граждане сегодня предпочитают указывать в договоре балансовую стоимость объекта недвижимости, то есть сумму до 1 млн руб., так как не готовы платить налог в 13%. Во-вторых, часто нотариус просто не может проверить всю историю объекта недвижимости, чтобы выяснить, был ли порок в одной из предыдущих сделок. Поэтому говорить о полноценной ответственности нотариусов за результат сделок с недвижимостью сейчас сложно.

– Какова в данном случае ответственность риэлторских компаний?

– Риэлторские компании несут ответственность перед своими клиентами, но только в размере оплаты своих услуг. То есть если суд докажет, что риэлторская компания недостаточно качественно провела сделку, с нее может быть взыскана сумма ее комиссионного вознаграждения. Однако агентство не может отвечать в размере полной стоимости объекта недвижимости, поскольку его уставный капитал невелик. Иногда он составляет всего 10 тыс. руб. Да и возможностей проверить продавца или историю квартиры у риэлторов официально нет. Такими полномочиями обладают только сотрудники структур МВД, хотя, на мой взгляд, это неверно. На Западе все базы данных открыты, и контролировать сделки намного проще.
Кроме нотариусов и риэлторов ответственность за оспоренную сделку теоретически можно возложить на государство в лице Росреестра – именно эта структура регистрирует сделки с недвижимостью. Однако ответственность его представителя наступит лишь тогда, когда вина последнего будет доказана. Например, если Росреестр зарегистрировал сделку, для которой был предоставлен неполный пакет документов или некоторые из них были плохого качества. Допустим, в ЕГРП владельцем квартиры числится Иванов, а в документах продавца этого объекта значится Петров. Но если все необходимые документы были предоставлены в необходимом количестве и надлежащего качества, Росреестр обязан зарегистрировать такую сделку. Поэтому единственный механизм, который сейчас может защитить права покупателя недвижимости, – это титульное страхование. Конечно, здесь есть свои минусы, например, зачастую бывает сложно получить страховые выплаты. Но все зависит от условий вашего договора страхования и того, насколько четко вы их соблюдаете. Сейчас на рынке есть страховые компании, у клиентов которых никогда не бывает проблем с получением страховых выплат. Другое дело, что и тарифы у них выше. Так что это – вопрос выбора.
***
(с сокращениями)

Ваше мнение об этом материале:

— Ваше имя
— Ваш email
— Тема

Ваш отзыв (заполняется обязательно):

Укажите код на картинке слева:

Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

 Подробнее »

Получить код для трансляции заголовков прессы »